frédéric naim, avocat fiscaliste

Le viager et ses avantages fiscaux.
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Le viager est un outil de transmission de biens immobiliers mais aussi un outil de diminution des droits successoraux et un outil de gestion de biens.

Maître Frédéric Naïm aborde ici tous les avantages du viager pour le propriétaire de biens immobiliers et déjà très lourdement taxé au titre de son patrimoine.

Transcript de la vidéo

Lorsque vous êtes propriétaire de biens immobiliers, que vous êtes soumis à une fiscalité immobilière extrêmement lourde notamment à cause de l’IFI, de l’impôt sur le revenu, des contributions sociales et autres, et que vous souffrez donc du poids de cette fiscalité comparée au rendement locatif, je pense qu’il ne faut pas hésiter à s’interroger sur l’option du viager comme un outil de transmission de biens immobiliers – y compris au sein de la sphère familiale (ce qui n’est pas du tout interdit si vous avez votre tête et que vous n’êtes pas malade).

Le viager est un outil de transmission, de diminution des droit successoraux, et tout bonnement de gestion immobilière puisqu’en fait, il va souvent apporter une solution comme la suppression de l’IFI, tout en vous conservant un droit réel qui vous permet de bénéficier d’une rente généralement défiscalisée pour une très grande part de votre revenu. Par ailleurs, lorsque vous arrivez à un certain âge, le viager est une forme de gestion locative totalement déléguée en termes tant de biens physiques, que de responsabilités connexes, et de soucis financiers.

L’enjeu du viager est à mes yeux un vrai enjeu pour le crédirentier – le vendeur du bien en viager – y compris au niveau fiscal. On entend souvent dénoncer le viager par le biais d’exemples comme celui de Jeanne Calmant ou autres centenaires, mais il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’un bon outil pour transmettre un bien dans les conditions fiscales plutôt intéressantes, y compris dans la cellule familiale en le vendant en quelque sorte à sa famille, à ses enfants plutôt que de le placer dans une succession risquant d’entraîner un certain nombre de difficultés, notamment au regard de la fiscalité très élevée du patrimoine transmis.

Le viager présente un risque lorsqu’il est monté dans un cadre qui n’est pas le sien. Je n’évoque pas ici le risque classique du défaut de paiement, qui se résout assez facilement, mais le risque fiscal attenant à une opération montée non pas dans l’intention de la démarche viagère, mais dans l’optique d’une donation.

Mais en marge de cette problématique, le vrai viager – une transmission viagère avec une vente réelle, un paiement réel, une rente qui va être payée grâce au loyer – reporte le poids de la fiscalité du crédirentier vers le débirentier. C’est là où le travail de l’avocat consiste à trouver le bon outil permettant de faire en sorte que le débirentier (celui qui sert la rente) ne soit pas assujetti à une fiscalité trop lourde.

N’hésitez pas à contacter notre cabinet pour ce type de problématique. Nous accompagnons nos clients pour leur conseiller des leviers qui ne sont pas inintéressants en matière fiscale.

Informations complémentaires

Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à appeler le Cabinet Naïm & Leroux, au Tel: 01.42.15.83.83.
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