frédéric naim, avocat fiscaliste

Le démembrement de propriétés.
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Ce mécanisme d’allègement de la fiscalité des biens immobiliers appelle l’utilisation certaines précautions. Maître Naïm déconseille par exemple d’effectuer un démembrement une fois le montage mis en place, alors qu’il ne voit pas d’inconvénient à articuler correctement un démembrement à l’origine du montage. Il est donc nécessaire de procéder à une opération de ce type avec le conseil d’un professionnel, notaire ou avocat.

Transcript de la vidéo

Nous abordons aujourd’hui la question du démembrement de propriétés. Le sujet est très à la mode, nombre de dirigeants d’entreprise se proposant de procéder à un tel démembrement en vue d’alléger la fiscalité de leur entreprise, fiscalité immobilitère notamment.

Le démembrement en soi est un montage très intéressant, mais il faut être extrêmement prudent sur ce qu’on démembre, comment on le démembre, comment les valeurs sont déterminées, et comment l’ensemble du montage est articulé.

L’avocat que je suis n’a pas de problème particulier à vous conseiller sur un démembrement à l’origine d’un montage : vous projetez d’acheter un bien ou un outil professionnel, vous avez un problème d’équilibre financier et vous êtes obligé de faire un arbitrage ; le démembrement peut être une solution intéressante, il peut donc être recommandé au début d’un montage.

En revanche, je déconseille très fortement de démembrer un montage existant parce que la problématique du risque d’abus de droit est très réelle. Il est très difficile de changer l’existant sans être accusable d’avoir recherché une économie fiscale. L’administration fiscale est très friande de ce type de situation, et elle cherchera à remettre en cause le démembrement sur la base de la fameuse théorie de l’abus de droit, d’ailleurs très assouplie ces derniers mois par la dernière loi de finance.

Si vous pensez procéder à un démembrement, donc, faites-le avec précaution, à l’origine du montage. Faites examiner la situation par un professionnel du droit – notaire, avocat – puisque vous traitez là avec un sujet sensible, aux enjeux importants.

Sans entrer dans tous les détails, je peux simplement vous dire que dans les opérations de démembrement dans lesquelles notre Cabinet intervien, nous établissons systématiquement les conventions nécessaires, et nous nous faisons assister le plus souvent par un expert en valeur immobilière qui cadrera précisément la valorisation des biens. Cela nous permettra le cas échéant de défendre votre montage si l’administration fiscale tente de remettre en cause les valeurs adoptées. En effet, ces valeurs auront été déterminées par un expert, à la Cour d’Appel de Paris par exemple.

Informations complémentaires

Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à appeler le Cabinet Naïm & Leroux, au numéro suivant: 01.42.15.83.83.

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