régime fiscal des SCI

 

Le passage d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est une question que nous rencontrons de plus en plus régulièrement. Quels sont les avantages et les inconvénients de ce passage ? (Transcript complet ci-dessous)

Tout d’abord, il faut savoir que d’un point de vue fiscal ce passage d’un régime à l’autre est assez facile à organiser. Ce n’est donc pas la complexité qui pose problème, mais plutôt de savoir déterminer les avantages et inconvénients à être à l’impôt sur les sociétés ; parmi les principaux inconvénients de ce statut, citons l’absence d’exonération de la plus-value au bout de 30 ans, une imposition à 33.1/3. Mais il faut bien considérer qu’aujourd’hui le cadre de la fiscalité personnelle est très lourd ; il est très difficile pour un propriétaire qui rembourse un crédit immobilier de rester à l’impôt sur le revenu. En réalité cette bascule est souvent une nécessité. Il n’est plus possible de raisonner en misant sur le fait que payer l’impôt sur le revenu sur des sommes que l’on n’a pas, sera contrebalancé par le fait qu’au terme du crédit on bénéficiera d’un traitement plus intéressant. La motivation la plus courante actuellement pour basculer une SCI qui est à l’IR vers l’IS est précisément de stopper une imposition aussi lourde.

En passant à une SCI soumise à l’IS la fiscalité sera moins lourde. Tout d’abord, on va pouvoir amortir le bien immobilier, certes sur une valeur qui sera réduite parce que les amortissements qui n’ont pas été comptabilisés dans le passé sont en réalité définitivement perdus ; mais de l’autre côté on va se retrouver avec un reliquat d’amortissement et avec une imposition à l’IS qui va être plafonnée à 33 1/3 au lieu de l’impôt sur le revenu courant au taux normal. Ainsi, votre taux d’imposition est au marginal, vous pouvez arriver à près de 60 % d’imposition et il y a donc un delta très important entre 60 % et 33 1/3.

Par ailleurs, le passage en société soumise à l’impôt sur les sociétés va aussi vous permettre de récupérer tout le compte courant que vous avez dans la société, notamment des bénéfices qui ont été accumulés dans le passé ; vous pourrez les prendre, bien sûr, en franchise d’impôt.
Ces opérations de basculement d’une société IR à une société à l’IS peuvent être accompagnées d’un crédit bancaire, une sorte de crédit qui ne va pas être un crédit immobilier mais qui va être uniquement un crédit pour financer la récupération des comptes courants.

Le choix de passage d’une SCI à l’IR vers l’IS s’étudie d’une manière très précise et on n’est pas obligé d’organiser une vente du bien immobilier qui va générer des droits d’enregistrement à 7 % et une imposition sur la plus-value. Ce montage consistant à rebasculer complètement par une vente peut être très lourd ; mais tout simplement changer de régime fiscal est facile à mettre en place et peut permettre d’aller jusqu’au terme du remboursement du crédit de manière un peu plus confortable.

Maître Frédéric Naïm, avocat fiscaliste à Paris

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